当前位置：新闻详细
转载：https://www.toutiao.com/article/7365086820197057076/
首发·杂谈小记
公摊面积的概念最早起源于欧美国家，特别是在公寓楼和商业大厦的建设中被广泛采用。目的是为了解决共用资源的公平性问题，即在城市的高楼大厦中，共用设施和公共区域的维护和管理需要通过公摊面积来实现公平分配。
在中国，公摊面积的概念起源于20世纪50年代的香港。当时的香港人口迅速增长，房屋供应不足，导致很多人有钱也买不上房子。为了解决这个问题，香港企业家霍英东等人采取了一系列措施，包括将房子由原来的按“栋”卖变为按“层”卖，后来甚至直接按套卖给老百姓，以及与银行合作推出分期购买等。这些措施大大改变了香港房地产市场，让更多老百姓住上了自己的房子。然而，随着房子按套出售，楼梯、通道等问题也随之出现，于是霍英东等人发明了公摊这个概念，以方便统计和管理这些公共面积。
在中国大陆，公摊面积的概念是在1995年正式引入的，当时引入了香港的预售制和公摊制度。公摊面积指的是由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等。这些公共面积的维护和管理费用由所有单位按照公摊面积比例分摊。
公摊面积在香港已经于2013年被取消，而中国大陆仍然是唯一使用“公摊”概念的国家。
虽然公摊面积在中国的房地产市场中长期存在，但它备受争议，主要是因为其计算不清不楚，缺乏统一标准，导致购房者处在消费暗区。例如，购买100平方米的房子，实际可使用的面积可能仅有70平方米左右，其余面积被所谓的公摊面积所占据。这种情况下，购房者不仅购房时多付了钱，而且还需要为这部分面积支付物业费、房产税、空置税等费用。
公摊面积的计算比例往往由开发商自行决定，这为开发商提供了谋取暴利的空间。近年来，随着房价的攀升，公摊系数也水涨船高，部分楼盘的公摊面积甚至高达50%以上。在商品房销售中附加公摊面积已成为全国普遍现象，最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。
近年来，社会对于废除公摊面积的呼声愈发高涨。众多权威媒体也多次发表了“公摊面积不合理”、“取消公摊面积还购房者公平”的论调。但在实际操作中，取消公摊面积牵涉甚广，并非一蹴而就能实现的。因此，需要克服重重阻力，分步骤有序推进，逐渐推开按套内面积计价的房屋销售模式。
目前，中国在试点取消公摊面积方面已经有一些进展。安徽省的合肥市是首先提出取消公摊的省会城市。在2023年8月，合肥市召开了全市房地产工作专题会议，提出了包括探索取消公摊在内的多项房地产政策新举措。合肥的这一举措引发了广泛关注，并为其他城市的改革提供了方向。
此外，广东省肇庆市也已经开始实施按套内面积计价销售商品房的政策。自2024年5月1日起，肇庆市正式实行这一政策，意味着公摊面积在肇庆正式被取消。
这些试点城市的做法受到了广泛关注，并且可能为其他城市提供取消公摊面积的范例。取消公摊面积的目的是提升房地产行业的透明度和公正性，遏制面积炒作，保障购房者权益，并促使开发商提高产品质量。然而，这一改革也面临着一些挑战，例如开发商可能会通过提高房价来弥补取消公摊面积的损失，以及可能会减少对公共设施和配套设施的投入等。
因此，在实施这一政策时，政府和相关部门需要加强监管，确保政策的实施不会对购房者权益产生不利影响。同时，开发商和购房者也需要相互理解和合作，共同实现住房市场的可持续发展。
取消公摊面积可能会对房价产生一定的影响，但具体情况取决于多种因素。首先，取消公摊面积意味着原本由所有业主共同分摊的公共部分成本，将完全计入私人住宅面积的售价中。例如，如果一个住宅项目的总建筑面积为1000平方米，其中800平方米为私人住宅面积，200平方米为公共部分面积，那么每位业主在购买房屋时，除了支付个人住宅面积的价格外，还需分摊公共部分的成本。取消公摊后，这部分成本可能会被转移到每平方米的售价中，从而可能导致每平方米的房屋售价上涨。
然而，房价的形成还受到土地供应政策、建筑成本、市场需求状况、金融环境等因素的影响。即使取消了公摊面积，提高了每平方米的售价，如果总价过高，也会抑制购房需求，从而影响房价的整体水平。例如，上海实施的“限价”政策就在一定程度上平抑了房价的快速上涨。
另一方面，取消公摊面积可能引发一系列市场调整，开发商需要重新评估项目的成本和定价策略，而购房者需要适应新的计价方式。在这个过程中，市场的供需关系会发生变化，进而影响房价的走势。
总的来说，取消公摊面积可能会导致每平方米房价上升，但房价的整体走势还将受到多种市场和政策因素的影响。需要综合考虑土地供应、建筑成本、市场需求、金融环境等因素，以及政府和行业监管机构在市场调整中的作用，才能准确预测房价的走向。
友情链接